Ferienwohnung fest an eine Firma vermieten

Was heißt es, eine Wohnung an eine Firma zu vermieten?

Ihr Mieter ist ausgezogen, die Wohnung ist frisch gestrichen. Sie überlegen, ob Sie es noch einmal mit einer Dauermiete versuchen oder selbst an Feriengäste vermieten. Dann ruft eine Firma an, die die Wohnung fest mieten und selbst an Gäste weitervermieten möchte.

Das heißt in der Praxis: Sie schließen einen langen Mietvertrag mit der Firma. Sie bekommt die Wohnung, zahlt Ihnen jeden Monat eine feste Miete, richtet ein und vermietet an Feriengäste und Monteure.

Um Gäste und Reinigung kümmert sich die Firma. Bei Ihnen bleiben der Vertrag und das Haus.

Was müssen Sie als Eigentümer erlauben und klären?

Bevor eine Firma an Gäste weitervermieten darf, braucht es ein paar Dinge. Diese Liste ist ein Überblick, Rechtsberatung kann sie nicht ersetzen. Was in Ihrer Stadt gilt, fragen Sie bei Ihrer Stadt nach.

• Ihre Erlaubnis zur Weitervermietung. Ein Mieter darf die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters weitervermieten, so steht es in § 540 BGB. Diese Erlaubnis gehört ausdrücklich in den Vertrag, mit der Nutzung an Feriengäste und Monteure.
• Bei einer Eigentumswohnung: die Gemeinschaftsordnung. Der Bundesgerichtshof zählt die Vermietung an wechselnde Feriengäste zur erlaubten Wohnnutzung. Ein späteres Verbot per Mehrheitsbeschluss hat er 2019 für unwirksam erklärt, wenn die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung erlaubt. Lesen Sie trotzdem Ihre Teilungserklärung, bevor Sie unterschreiben.
• Die Regeln der Stadt zur Zweckentfremdung. In Nordrhein-Westfalen können Städte die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke per Satzung beschränken. In Köln und in Düsseldorf ist Kurzzeitvermietung bis 90 Tage im Jahr ohne Genehmigung möglich, sie braucht aber eine Wohnraum-ID. Wer länger vermietet, braucht eine Genehmigung. In Köln wird sie laut IHK nur unter engen Voraussetzungen erteilt.
• Das Baurecht. Wird aus einer Wohnung ein Ort für wechselnde Gäste, kann das eine Nutzungsänderung sein, für die das Bauamt eine Genehmigung verlangt. Fehlt sie, kann das Amt die Nutzung untersagen.
• Die Registrierungsnummer nach EU-Recht. Für die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung war der 20. Mai 2026 der Stichtag. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie nur dort, wo Ihre Kommune ein Registrierungsverfahren eingeführt hat.
• Die Versicherung. Sagen Sie Ihrer Gebäudeversicherung, dass die Wohnung an Gäste vermietet wird. Im Vertrag steht, wer welche Versicherung abschließt.

Quelle: § 540 BGB, gesetze-im-internet.de; Bundesgerichtshof, Pressemitteilung „Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich“ (2019); IHK Köln, „Vermietung von Ferienwohnungen“; Landeshauptstadt Düsseldorf, „Zweckentfremdung“; Haus & Grund Schleswig-Holstein, „Vorsicht bei Vermietung einer normalen Wohnung als Ferienwohnung“; Deutscher Ferienhausverband, Pressemitteilung vom 12.02.2026; alle abgerufen am 17.10.2026.

Bei uns sieht das so aus: Bevor wir eine Wohnung inserieren, klären wir die Nutzung aus der Bauakte und beantragen die Nummer bei der Stadt. Für eine Kölner Wohnung haben wir die Wohnraum-ID im Oktober 2026 selbst beantragt. Für diese Anträge brauchen wir Ihr Einverständnis als Eigentümer.

Feste Anmietung, Co-Hosting oder Dauermiete: was passt zu Ihnen?

Diese drei Wege stehen Ihnen offen. Die Tabelle zeigt, worin sie sich unterscheiden.

Wollen Sie am Erfolg der Wohnung teilhaben, passt eher das Co-Hosting. Was das kostet, steht im Ratgeber Was kostet eine Ferienwohnungsverwaltung?. Wollen Sie eine feste Summe im Monat und mit Gästen nichts zu tun haben, passt die feste Anmietung.

Was bekommen Sie bei der festen Anmietung von uns?

Jeden Monat dieselbe Miete auf Ihrem Konto, ohne Zahlungsausfälle und ohne Arbeit mit Gästen. Wir mieten Ihre Wohnung mit einem langen Mietvertrag, richten sie ein und betreiben sie auf unsere Kosten. Ihre Miete hängt nicht an der Belegung.

Im Alltag heißt das: Nach jeder Abreise wird gereinigt und der Zustand per Video festgehalten. Abnutzung beheben wir laufend, bevor daraus ein größerer Schaden wird.

Mehr dazu steht auf der Startseite unter Feste Anmietung.

Für wen passt die feste Anmietung?

Sie passt, wenn Sie eine planbare Einnahme suchen und Gästefragen, Reinigung und Preise ganz abgeben wollen. Sie passt auch, wenn Sie weit weg wohnen oder die Wohnung geerbt haben und sie behalten möchten. Möchten Sie erst prüfen, ob Sie überhaupt abgeben wollen, hilft der Ratgeber Co-Host oder selbst vermieten?.

Wichtig ist der Ort. Wir suchen Wohnungen in den Regionen, in denen wir schon ein Team haben, und schauen uns gern auch neue Orte an. Mehr dazu auf den Seiten Ferienwohnung verwalten in Düsseldorf und Neuss und Ferienwohnung verwalten in Köln.

Wie gehen Sie vor?

Vier Schritte bringen Sie zu einer Entscheidung:

1. Unterlagen zusammensuchen. Grundriss, Fotos, bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung, und wenn vorhanden die Baugenehmigung.
2. Bei der Stadt nachfragen. Gibt es eine Satzung zur Zweckentfremdung, und braucht die Wohnung eine Wohnraum-ID oder eine Registrierungsnummer?
3. Mit uns sprechen. Wir sehen uns die Wohnung an und sagen Ihnen, ob die feste Anmietung oder das Co-Hosting besser passt.
4. Den Vertrag prüfen lassen. Von Ihrem Anwalt oder Ihrem Verband, bevor Sie unterschreiben.

Danach kommt die Miete jeden Monat auf Ihr Konto. Den Rest des Monats denken Sie an Ihre Wohnung nur dann, wenn Sie es möchten.